【売却】売却の際の媒介契約って何？

いつもお世話になっております。

株式会社MaisonReveの松井と申します。

本日は、不動産の売却をする際に、必ず必要な【媒介契約】（ばいかいけいやく）についてご説明させて頂きます。

★媒介契約ってそもそも何？★

★媒介契約には3種類もあるの？★

①媒介契約とは？

媒介契約とは、不動産の売却をする際に、我々のような不動産仲介業者に対して『私の所有している不動産の売却のお手伝いを、この不動産会社にお願いします。』という契約です。その売却のお手伝いが成功した暁には、『仲介手数料』をお支払いしますという契約でもありますので、我々が頂戴する仲介手数料に関しては完全に成功報酬となります。その為、我々としても売却を成功させないことには、お金を頂戴することができない仕組みとなっております。

媒介契約では、基本的には不動産の所有者本人が自署・押印する必要があり、所有者が複数人の場合でも、全員が自署・押印する必要があります。所有者本人が自署・押印できない場合（入院中等）は、委任状をもって他者に委任することも可能です。複数人の場合でも、その中の一人を代表者として委任することも可能です。

我々、不動産会社としては、今自署している方が本当に本人なのか、又は、委任されている方は本当に委任されているのか、委任している本人は委任することを同意しているのかをきちんと調べる必要があります。

②３種類ある媒介契約について

上記で、説明しました『媒介契約』ですが、性質が微妙に異なる3種類あります。

　■専属専任媒介契約（せんぞくせんにんばいかいけいやく）

　■専任媒介契約（せんにんばいかいけいやく）

　■一般媒介契約（いっぱんばいかいけいやく）

上記3種類の媒介契約でも、『販売をお願いする』という部分は全て同じですが、売主様と不動産会社のスタンスが微妙に変わります。また、①の専属専任と②の専任媒介はほとんど同じ契約内容です。下記にメリット・デメリットを含めてご説明させて頂きます。

専属専任媒介契約
専任媒介契約

上記、２種類の媒介契約は、『売主様は1社としか媒介契約を締結できない。』となります。大きな違いは、『自己取引の可否』『媒介契約からレインズへの登録期日』『販売状況の報告頻度』です。

・自己取引とは、売主様自身で買主様を見つけてきた場合、①専属専任の場合だと必ず仲介に入ります。となっており、②専任媒介の場合は、仲介なしで販売可能となってます。

・媒介契約からレインズへの登録期日は、媒介契約締結後に何日以内にレインズへ登録する必要があるのかです。①専属専任の場合は、5日以内に登録。②専任媒介の場合は7日以内となっております。

・販売状況の報告頻度とは、①専属専任の場合は7日に1回売主様に販売状況を報告する必要があり、②専任媒介の場合は14日に1回以上売主様に販売状況を報告する必要があります。

専属専任と専任媒介では、専属専任媒介の方が不動産会社にとっては厳しくなっております。

【メリット】

・窓口の会社に全て任せておけるので売主様の負担が少ない。

・窓口会社が1社の為、情報の精査がしやすく販売スケジュールが立てやすい。

【デメリット】

・1社にしか媒介契約をお願いできない。

・一般媒介契約

上記の、①専属専任、②専任媒介と違い、ある意味緩い媒介契約となっております。売主様は複数の会社に媒介契約を依頼することが可能です。自己取引も可能で、レインズへの登録義務はなし、販売状況の報告義務もなしとなっております。

【メリット】

・複数社に媒介を依頼できる。

・複数社で成功報酬の仲介手数料を得るために競わせることができる。

【デメリット】

・窓口の会社がいない為、基本的に売主自身が窓口になる。

・各社良いことだけを売主様にお伝えする傾向に走るので、反響等の情報精査がしにくい。

・販売スケジュールを立てにくくなる。（価格改定等）

まとめ

媒介契約には3種類ありますが、どこの不動産会社も①専属専任②専任媒介での契約締結を希望します。理由は、下世話な話ですが、どのような形であれ売却することができれば売主様から仲介手数料を頂けるからです。一般媒介の場合だともしかするとタダ働きになる可能性もあります。そういった理由から一般媒介の物件だとあまり積極的に販売活動をしてくれないというケースもあります。媒介契約は途中からでも、変更することは可能です。

3種類の媒介契約にはそれぞれにメリット・デメリットがあります。詳細な内容については、是非お気軽にお問合せ下さい。

弊社では、無料で相談・査定を実施しております。将来的な売却の検討でも可能です。

地域の相場、購入希望者の動き方等プロならではのアドバイスをさせて頂きます。

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当社では、不動産仲介売買をメインに営業を行っております。

その上で、私自身は、以前は大手の不動産仲介業者にて、仲介業の営業を１０年近くしておりました。

宅建の資格はもちろんのこと、ファイナンシャルプランナー、住宅ローンアドバイザーの資格を、

保有しております。

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